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Wie funktioniert die Immobilienfinanzierung?

Wie funktioniert die Immobilienfinanzierung?

Als wäre der Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung nicht komplex genug, kommt noch ein wesentlicher, komplizierter Faktor hinzu: die Immobilienfinanzierung. Sparkassen und Banken bieten diverse Darlehen an, die Ihrerseits eigene Regelungen zum aufzubringenden Eigenkapital sowie zu Sondertilgungen haben und für die unterschiedliche Gebühren fällig werden. Unser 11880.com-Immobilienmakler-Ratgeber gibt Ihnen einen ersten Anhaltspunkt bei der Immobilienfinanzierung – diese grobe Orientierung soll Ihnen dabei helfen, einen Überblick über die Finanzierungsmöglichkeiten zu erhalten. Im Detail sollten Sie auf jeden Fall einen Bank- oder Steuerberater aufsuchen – letzteren können Sie bequem über unseren 11880.com-Steuerberater-Ratgeber finden. 

Grundlegendes zur Immobilienfinanzierung

Modell von Haus
© bee32 - istockphotos.com

Internetportale haben die Baufinanzierung etwas transparenter gemacht. Anstatt alleine auf die Hausbank angewiesen zu sein, haben Sie heutzutage die Möglichkeit, diverse Angebote im Internet zu vergleichen. Banken treten so miteinander in einen breiten Wettbewerb, von dem Sie als Verbraucher profitieren können.

Lassen Sie sich aber nicht von niedrigen Zinssätzen auf den einschlagen Portalen blenden – diese niedrigen Werte sind für die meisten Kreditnehmer illusorisch, da Sie vom perfekten Kunden ausgehen. Das kleine Wörtchen „ab“ vor dem Zinssatz sollte Sie immer hellhörig machen.

Kassensturz vor der Hausfinanzierung

Eine sachliche, ehrliche Bewertung der eigenen Finanzen ist das A und O bei der Hausfinanzierung. Machen Sie einen gründlichen Kassensturz und stellen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Wie hoch sind Ihre laufenden monatlichen Kosten? Üben Sie ein kostspieliges Hobby aus? Reisen Sie viel oder haben Sie Verbindlichkeiten? Ganz wichtig ist auch die Frage nach Erspartem.

Schreiben Sie alles genau auf – auch Kleinigkeiten, wie die wöchentlichen Einkäufe, Rundfunkgebühren und Abonnements – und ziehen Sie einen Strich unter Ihre Rechnung. Mietkosten können Sie an dieser Stelle ausklammern, da Sie sehr wahrscheinlich nach dem Immobilienkauf keine Wohnung mehr mieten werden. Sollten Sie aber längerfristig an einen Mietvertrag gebunden sein, sollten Sie diese Kosten miteinrechnen. Der Verbliebene Betrag ist das, was Sie monatlich zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung haben.

Grundrechnung: Wunschrate, Tilgung, Zinsen

Wunschrate

Zinsen
© jansucko - istockphotos.com

An dieser Stelle sollten Sie sich Gedanken zu Ihrer Wunschrate machen – dem Betrag, den Sie monatlich an die Bank überweisen. Kalkulieren Sie hierbei nicht zu knapp und reizen Sie nicht Ihren gesamten Finanzrahmen aus. Unvorhergesehene Dinge – gerade in einer kürzlich erworbenen Immobilie – können immer passieren. Wenn Elektrogeräte defekt oder Rohre in der Wand undicht werden, kommen zusätzliche Belastungen auf Sie zu, die Sie stemmen können müssen. Krankheit oder unvorhergesehener Jobverlust sind weitere unvermeidliche Risikofaktoren.

Tilgung

Tilgung beschreibt den prozentualen Betrag am Darlehen, den Sie monatlich abtragen möchten. Bei einem Darlehen von beispielsweise 250.000 € und einer jährlichen Tilgung von 4 Prozent sind das 10.000 € im Jahr oder 833 € monatlich.

Sollzins

Zu diesem Betrag kommt noch der sogenannte Sollzins hinzu, sozusagen die Gebühr, die Sie an die Bank zahlen, dafür dass diese Ihnen ein Darlehen gegeben hat. Bei einem Sollzins von 1,13 Prozent kommen zur oben aufgestellten Rechnung also weitere rund 2850 € p.a., bzw. monatlich 235 € hinzu. Damit belaufen sich die monatlichen Kosten für diese Beispielsfinanzierung auf 1.068 €.

Annuitätsdarlehen

Dieser Betrag bleibt bei der gängigsten Darlehensform, dem Annuitätsdarlehen, über die gesamte Laufzeit in etwa gleich. Da sich die Höhe der Restschuld im Verlauf kontinuierlich verringert, fallen auch die zu leistenden Zinsen niedriger aus. Zum Ausgleich steigt jedoch der Tilgungssatz. Er weicht im Verlauf also von den ursprünglichen 4 Prozent ab und steigert sich bei abnehmender Schuld. Übrigens: Je schneller Sie tilgen, desto weniger Zinsen fallen an.

Zinsbindung und Effektivzins

Dieser Sollzins wird für einen fixen Zeitraum garantiert. Je nach konjunktureller Lage kann sich ein kürzerer oder ein längerer Zeitraum lohnen. In einer Niedrigzinsphase profitieren Sie von einer langen Laufzeit, da eine weitere Absenkung der Zinsen wenig realistisch ist. Bedenken Sie jedoch, dass die Zinsen nach dem Ende der Sollzinsbindungsfrist deutlich höher liegen können. Steigen Sie im o.g. Beispiel nur auf 2 Prozent, sehen Sie sich bereits einer jährlichen Zinsbelastung von 5.000 € ausgesetzt! Dies sollten Sie bei dieser langfristigen Investition unbedingt bedenken. Bewerten Sie Ihre eigenen finanziellen Mitteln entsprechend nach dem Morgen und planen einen Puffer ein, um für einen Zinsanstieg gewappnet zu sein und sich bei der Immobilienfinanzierung nicht zu verheben. 

Zudem sollten Sie sich nicht alleine auf die Angabe des Sollzins verlassen. Er gibt wie erwähnt nur Auskunft über die Höhe der Zinsen für das Darlehen selbst. Banken erheben bei der Immobilienfinanzierung für Darlehen jedoch noch weitere Gebühren, die Sie mit einrechnen sollten. Beispielsweise verlangen manche Institute Gebühren, wenn Sie anfänglich einen höheren Tilgungssatz wünschen. Der Effektivzins, oder effektive Jahreszins, rechnet diese Kosten mit ein und stellt so eine Verlässliche Größe über die tatsächliche Höhe des zu leistenden Betrags dar.

Sondertilgung

Mit Sondertilgungen können Sie die Laufzeit Ihres Darlehens verkürzen. Sie können Teilbeträge sondertilgen oder den vollständigen Betrag. Dies ist bei Darlehen, die nach dem 11.06.2010 geschlossen wurden mit einer Frist von einem Monat möglich. In jedem Fall werden jedoch Vorfälligkeitsentschädigungen fällig, die maximal 1 Prozent des Kreditbetrags betragen können.

Eigenkapital

Taschenrechner Geld und
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Die Wichtigkeit von Eigenkapital lässt sich leicht erklären: Je mehr Geld Sie selber haben, desto niedriger ist der Betrag, den Sie für die Immobilienfinanzierung von der Bank als Darlehen leihen müssen. Dadurch sinkt einerseits Ihre monatliche Belastung. Andererseits gibt es der Bank Sicherheit, die Ihnen diese bei den Vertragsverhandlungen mit prozentualen Abschlägen auf die Zinsen dankt. Bringen Sie weniger als 10 Prozent Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung ein, schlagen Banken gerne 0,5 Prozent auf den Zins auf. Bei einer Beleihung von 100 Prozent können sich sogar Aufschläge von 1,00 Prozent ergeben. Daher raten Experten zu einem Eigenanteil von mindestens 20 Prozent. Etwaige Zinsaufschläge sind hier noch überschaubar und vor allem auf Dauer finanzierbar.

Darlehen deckt nicht die Nebenkosten

Banken rechnen bei einem Darlehen aber grundsätzlich nur mit der Immobilie als Sicherheit. Diese wird in die Bankberechnung einbezogen. Kaufnebenkosten, wie die Maklergebühr, Grunderwerbssteuer und Notarkosten, die zusammen gut 10 Prozent ausmachen können, werden nicht bedacht. Zumindest diese Kosten sollten Sie daher mit Eigenkapital decken können. Sie sollten auch etwas für Reparaturen sowie für unvorhergesehene Ereignisse zur Seite legen. Experten raten hier zu einem Betrag in Höhe von drei Nettomonatsgehältern.

Nach Möglichkeit möglichst hohen Tilgungssatz ansetzen

Wenn Sie sich mit wenig Eigenkapital zur Immobilienfinanzierung entschieden, sollten Sie einen möglichst hohen Tilgungssatz ansetzen. Gekoppelt mit einer langen Zinsbindungsfrist von zehn, fünfzehn oder gar zwanzig Jahren minimieren Sie zudem das Risiko drastisch steigender Raten in Zukunft. Während der Zinsbindungsfrist tragen Sie durch die hohe Tilgung viel vom Darlehen ab. Selbst wenn die Zinsen dann in Zukunft deutlich steigen, wird der höhere Zinssatz auf eine geringere Restschuld fällig, wodurch Sie die neuen Raten besser tragen können.



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