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Mietspiegel: Zahle ich zu viel Miete?

Mietspiegel: Zahle ich zu viel Miete?

Vor allem in Metropolen und dicht besiedelten Regionen sind die Mietpreise in den vergangenen Jahren rasant gestiegen. Aus diesem Grund hat die Bundesregierung die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. In unserem 11880.com-Immobilienmakler-Ratgeber erklären wir Ihnen, was sie bewirkt, wie Sie Mieterhöhungen auf Ihre Rechtmäßigkeit prüfen können und was eine Staffelmiete ist. Zudem klären wir Sie über den Mietspiegel auf und sagen Ihnen, wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete errechnen.

Der Mietspiegel als Bemessungsgrundlage

Mietspiegel
© Vimvertigo - istockphotos.com

Grundlage aller Berechnungen und auch juristischer Gradmesser, ist der Mietspiegel. Dieser wird für alle Städte mit mehr als 20.000 Einwohnern alle zwei Jahre erstellt und aktualisiert. Dazu werden die neu abgeschlossenen Mietverträge und die Mieterhöhungen in diesem Zeitraum als Grundlage genommen, um so einen aktuellen Wert zu bestimmen. Weitere Faktoren sind das Baujahr des Gebäudes sowie vereinzelt auch der energetische Zustand (weiteres hierzu finden Sie im Beitrag zum Energieausweis).

Werte für den Mietspiegel

Den Mietspiegel für Ihre Stadt finden Sie ganz einfach auf der Webseite Ihrer Gemeinde. Dort erfahren Sie auch, wie die Werte berechnet wurden. Die Gemeinden ziehen eine Vielzahl von Faktoren in die Berechnung mit ein. Dazu zählen

  • Baujahr
  • Lage
  • Wohnfläche
  • Art der Wohnung (Einfamilienhaus, Dachgeschosswohnung, etc.)
  • Energetik (Fenster mit Mehrfachverglasung, Dämmmaßnahmen, etc.)
  • Art und Stand der Heiztechnik
  • Ausstattung (Bodenbeläge, Terrasse, Wintergarten, etc.)

Punkteberechnung

Diese Faktoren werden mit Punkten versehen, aus denen sich Zu- und Abschläge ergeben. Das Baujahr bestimmt den Basiswert, der anschließend mit den unterschiedlichen Faktoren multipliziert wird, um letztlich die ortsübliche Vergleichsmiete in Euro pro Quadratmeter auszugeben.

Mieterhöhungen sind an den Mietspiegel gebunden

Das Wissen um die ortsübliche Vergleichsmiete ist daher so wichtig, da Immobilienbesitzer sich bei etwaigen Mieterhöhungen an den Mietspiegel halten müssen. Grundsätzlich darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent anheben. Mieter können sich gegen drastische Mietsteigerungen mit einem Indexmietvertrag absichern, bei dem Mietsteigerungen an die allgemeinen Lebenshaltungskosten gekoppelt wird.

Staffelmietvertrag

Bei sogenannten Staffelmietverträgen steigt die Miete in festen Abständen automatisch um einen vorher festgelegten Prozentwert oder Betrag. Hiervon kann je nach Wohnungsmarktentwicklung der Mieter oder Vermieter profitieren. Bleibt der Mietspiegel konstant, profitiert der Vermieter. Kommt es auf dem Wohnungsmarkt hingegen zu einem Boom, profitiert der Mieter durch die fixe Staffelmiete, da der Vermieter keine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete vornehmen kann. Der Staffelmietvertrag kann sich für den Mieter aber noch aus einem weiteren Grund lohnen.

Umlegung der Kosten bei Modernisierung

Wird eine Wohnung per Staffelmietvertrag vermietet, kann der Vermieter keine Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen durchsetzen. Üblicherweise können diese Maßnahmen nämlich auf den Mieter umgelegt werden – beispielsweise eine aufwendige energetische Sanierung.

Warum Modernisierung und Mieterhöhung Hand in Hand gehen

Renovierung
© gpointstudio - istockphotos.com

Gegen Mieterhöhungen wegen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen haben Sie als Mieter kaum rechtliche Handhabe – solange die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen, wozu auch ein niedrigerer Wasser- und Energieverbrauch zählen. Die Modernisierungsmaßnahme kann aber nicht Eins-zu-eins auf den Mieter umgelegt werden. Kosten für eine ohnehin fällige Instandhaltungsmaßnahme sowie erhaltene öffentliche Fördermittel müssen von den Bau- und Baunebenkosten abgezogen werden. Der Vermieter muss seine Mieter zudem zwei Monate vorher detailliert über die Maßnahme aufklären und die Mieterhöhung ankündigen. Hier, wie auch in der Frage, was eine Reparatur und was eine Modernisierungsmaßnahme ist, liegt oft ein großer Streitpunkt, der regelmäßig zu juristischen Auseinandersetzungen führt.

Was die Mietpreisbremse besagt

Zuerst sollten Sie sich fragen, ob in Ihrem Bundesland, bzw. Ihrer Stadt die Mietpreisbremse gilt. Hat Ihre Landesregierung die Meitpreisbremse eingeführt – wie beispielsweise in Nordrhein-Westfalen und Berlin –, dann kann Sie an Orten mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ Mietsteigerungen auf 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränken. Damit sind Steigerungen gemeint, die maximal 10 Prozent über der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt aber nur für Neuvermietungen, nicht bei laufenden Mietverträgen. Weitere Ausnahmen gelten für Neubauten sowie umfassend modernisierte Wohnungen – Wohnungen, bei denen der Modernisierungsaufwand mindestens ein Drittel der Neubaukosten ausmacht.



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