Lage, Zustand, Renovierung
Bei der Bewertung einer Gewerbeimmobilie, vor allem aber bei Einzelhandelsimmobilien, sind zwei Faktoren von maßgeblicher Bedeutung: die Lage und die Verkehrsanbindung. Ein kleines Ladengeschäft in einer ruhigen, wenig belebten Seitenstraße wird sich schwertun, kaufwillige Kunden zu finden. Das gilt auch für einen Lebensmittelmarkt, der nicht über ausreichende Parkflächen verfügt und schlecht per öffentlichem Personennahverkehr zu erreichen ist.
Innere- und äußere Werte
Der Zustand der Immobilie ist der dritte wichtige Faktor. Dies gilt sowohl für den äußeren Zustand, als auch für den inneren. Während das Äußere einladend auf Kunden wirken sollte, muss das Ladeninnere Ihrem Verkaufskonzept entsprechen. Daher sollten Sie sich schon frühzeitig Gedanken machen, wie Sie Ihr Geschäft aufstellen möchten und wie das Konzept aussehen soll. Sie sollten Antworten auf folgende Fragen haben:
- Welche Zielgruppe möchten Sie ansprechen?
- Wie soll der Stil Ihres Geschäfts sein?
- Entspricht die Verkaufsfläche den Anforderungen ihres Warenangebots?
- Wird ausreichend Lagerfläche geboten?
Sind Umbaumaßnahmen nötig?
Daraus ergibt sich dann die Frage, ob Sie Ihre Vorstellungen in dem Geschäft ohne größere Veränderungen umsetzen können oder ob umfassende Renovierungs- und Umbaumaßnahmen notwendig sind. Vorsicht: Hier kann sich eine große Kostenfalle auftun! Das vermeintliche Schnäppchen wird durch nachträgliche, teils versteckte Kosten immer teuer. Bedenke Sie den Grundriss und die Ausstattung der Einzelhandelsimmobilie. Ziehen Sie im Zweifel einen Sachverständigen zurate und wählen Sie, wenn Sie sich nicht sicher sind, ein teureres Objekt, welches Sie weniger renovieren und umbauen müssen.
Einzelhandelsimmobilie kaufen oder mieten?
Die Antwort auf die Frage, ob Sie eine Handelsimmobilie besser kaufen statt mieten sollten, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Grundsätzlich werden Mietverträge bei Gewerbeimmobilien, wozu Einzelhandelsimmobilien zählen, über einen langen Zeitraum abgeschlossen. Sie werden mitunter auch gerne verpachtet, bspw. wenn der Eigentümer dem künftigen Nutzer das Inventar zur Verfügung stellen möchte. Ein langfristiger Mietvertrag kann ein Vorteil für Sie sein: Verändern sich die Standortfaktoren positiv, steigert sich der Wert Ihres Geschäfts von alleine, während die Mietkosten fixiert sind. Im umgekehrten Fall profitiert natürlich der Eigentümer.
Handelsimmobilie kaufen und selbst vermieten?
Planen Sie aufwendige Umbaumaßnahmen, damit eine Einzelhandelsimmobilie Ihrem Ladenkonzept entspricht, werden Sie unter Umständen jedoch gar nicht erst die Möglichkeit haben, das Objekt zu mieten. Eigentümer denken hier sehr langfristig und ggf. schon an den übernächsten Mieter, den diese Umbaumaßnahmen stören könnten. In diesem Fall kommt eher der Kauf einer Einzelhandelsimmobilie für Sie infrage. Gleichwohl sollten auch Sie an das Morgen denken. Als Immobilienbesitzer können Sie auch selbst zum Vermieter werden – je nutzungsflexibler Ihr Objekt dabei ist, desto größer sind Ihre Chancen auf eine lukrative Vermietung. Hier kann sich die Immobilie als Kapitalanlage durchaus rentieren.
Beim Kauf nicht mit Kunden mitziehen
Wenn Sie ein Geschäft kaufen, sollten Sie aber bedenken, dass Sie das Risiko tragen. Verschlechtern sich die Standortfaktoren, verlieren Sie gleich in zweierlei Hinsicht Kapital: durch die Wertminderung Ihrer Einzelhandelsimmobilie und ggf. durch schwindenden Kundenandrang. Hier können Sie mit Ihrem Geschäft nicht so leicht zu den Kunden ziehen. Die Instandhaltung und Pflege der Immobilie fällt zudem in Ihren Verantwortungs- und Kostenbereich.
Alternative günstiges, unsaniertes Objekt
In bestimmten Fällen kann es sich aber lohnen, entgegen des weiter oben genannten Rats, ein unsaniertes Objekt zu erwerben und zu modernisieren. Je nach Ladenkonzept können Sie bei der Immobilie viel Geld sparen, woraus sich ein gutes Budget für Umbaumaßnahmen ergibt. Sie können die Immobilie ganz nach Ihren Wünschen und Anforderungen gestalten und sich den Traum vom wirklich „eigenen“ Laden verwirklichen.
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Der Kauf einer Praxisimmobilie gehört zu den komplexesten Immobiliengeschäften. Es gilt, juristische, steuerliche und monetäre Aspekte zu klären. Einzel- oder Gemeinschaftspraxis? Kaufen oder Mieten? Praxis im Bürogebäude oder Privathaus? Im 11880.com-Immobilienmakler-Ratgeber liefern wir Antworten auf all diese Fragen.