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Hotel kaufen: Worauf es ankommt

Hotel kaufen: Worauf es ankommt

Der Kauf einer geeigneten Hotel-Immobilie ist um einiges komplizierter als der Wohnungs- oder Hauskauf. Hier ist entscheidend, dass nicht nur das Objekt in einem tadellosen Zustand ist. Die optimale Lage ist noch wichtiger, um attraktiv genug für genügend Gäste zu sein. In unserem 11880.com-Immobilienmakler-Ratgeber stellen wir Ihnen die wichtigsten Aspekte vor, die Sie bedenken sollten, wenn Sie ein Hotel kaufen möchten. Darüber hinaus erläutern wir anschaulich den Unterschied zwischen einem Pacht- und Managementvertrag. 

Definition Hotel- und Gastgewerbe

Hotel
© FooTToo - istockphotos.com

Unter Hotel- und Gastgewerbe versteht man die gewerbsmäßige Verpflegung und Beherbergung. Dabei kann das Gewerbe in zwei Hauptbereiche unterteilt werden. Die Gastronomiesparte umfasst Verpflegungsbetriebe, wie Restaurants, Kantinen und Catering-Services. Zur Hotellerie, der zweiten Sparte, zählen das gesamte Hotelwesen, Pensionen, Gast- und Rasthäuser und andere Formen der Beherbergung und Verpflegung gegen Bezahlung.

Was Sie beim Kauf einer Gastronomie-Immobilie beachten müssen, haben wir in diesem Artikel bereits ausführlich vorgestellt. Nachfolgend möchten wir Ihnen die wichtigsten Aspekte vorstellen, wenn Sie ein Hotel kaufen möchten – ein ausreichend dimensioniertes Startkapital ist hierbei nur ein Punkt von vielen. 

Der Standort

Die optimale Lage ist ein ausschlagender Faktor, der über Erfolg oder Misserfolg bestimmt. Doch was macht einen gute Standort für ein Hotel aus? Hier gilt es, aus einer Vielzahl von Punkten die wichtigsten zu isloieren und das Augenmerk primär darauf zu legen. 

  • Lage innerhalb und Größe der Stadt
  • Tourismus: sind Freizeiteinrichtungen oder Sehenswürdigkeiten in der Nähe?
  • Erreichbarkeit: Wie ist die Straßen-, Flug-, Bahn- und Schiffsanbindung? Ist der öffentlicher Personennahverkehr gut angebunden?
  • Voraussichtliche Entwicklung der Standortumgebung: Sind bspw. Verkehrsprojekte geplant (Bau eines Flughafens, Bahnhofs, etc.)?
  • Sichtbarkeit: Befindet sich das Hotel in zentralen Lage?
  • Erholungsmöglichkeiten
  • Betätigungsmöglichkeiten
  • Nähe zu Shoppingmeilen
  • Abstimmung mit Hotelkonzept: Ein Erlebnishotel sollte nicht zu weit außerhalb liegen, Wellness-Hotels hingegen schon.
  • Nachbarbebauung: Welche Gebäude und Gewerbe sind in der unmittelbaren Umgebung?
  • Mehrfach-Zielgruppenfähigkeit: Während der Woche Geschäftskunden, am Wochenende bspw. Opernbesucher

Hilfe vom Makler

Ein professioneller Makler kann Ihnen sowohl bei der Suche nach der richtigen Immobilie helfen als auch bei der Entscheidung, ob ein Managementvertrag oder Pachtvertrag die bessere Wahl für Sie ist. Bevor Sie also ein Hotel kaufen, ohne sich ausgiebig und tiefgehend mit der Materie und all ihren Fallstricken beschäftigt zu haben, sollten Sie nicht auf die Unterstützung eines Maklers verzichten. Da es sich meistens um hohe Investitionsbeträge handelt, sollten Sie die Hilfe eines Experten in Anspruch nehmen. Finden Sie in unserem Portal gleich den richtigen Immobilienmakler in Ihrer Nähe!



Möglichkeiten, ein Hotel zu leiten

Der Managementvertrag und die Pacht – zwei Varianten, ein Hotel zu betreiben. Wir stellen Ihnen beide Varianten vor, damit Sie entscheiden können welche Vertragsform besser zu Ihren Vorhaben passt.

Pachtvertrag

Das Modell des Pachtvertrages ist in Deutschland weit verbreitet. In diesem Fall mietet der Hotelbetreiber gegen die Zahlung eines monatlichen Mietzinses die Immobilie und übernimmt die operative Verantwortung und alle damit verbundenen Kosten. Im Gegenzug ist es der Betreibergesellschaft möglich, das Hotel z.B. mithilfe eines Franchisevertrages unter dem Namen einer bekannten Marke, inklusive der Vorteile der Franchise-Kette, in die Vertriebsstruktur zu überführen.

Bei Pachtverträgen ergeben sich für den Eigentümer folgende Vorteile:

  • Geringeres finanzielles Risiko
  • Der Eigentümer trägt kein operatives Risiko. Mitarbeiter sind bei der Betriebsgesellschaft angestellt.
  • Grundstück und Immobilie bleiben im Besitz des Eigentümers

Herausforderungen für den Eigentümer bei Pachtverträgen:

  • Nicht jeder Betreiber ist darum bemüht, die Qualität der Immobilie aufrecht zu erhalten – besonders, wenn es an das Ende der Pachtlaufzeit geht. Stellen Sie daher sicher, dass der Betreiber jährliche Rücklagen bildet, um bei Bedarf für Reparaturen aufkommen zu können. In der Regel wird von einer 3% FF&E Rücklage (Furnitures, Fixtures & Equipment, dt. Möbel, Einbauten und Ausstattung) pro Jahr als Richtwert gesprochen.
  • Der Eigentümer kann nicht in die operative Führung der Geschäfte eingreifen. Er sollte deswegen einen erfahrenen und anerkannten Betreiber wählen.
  • Das Profitpotenzial ist bei Pachtverträgen eher verhalten, da – bei erfolgreichem Hotelbetrieb – der Eigentümer nicht vom zusätzlichen Profit profitiert. Daher bieten sich Pachtvertragsmodelle grundsätzlich eher für Institutionelle Investoren an.
  • Pachtverträge sind schwieriger zu kündigen als Managementverträge, da der Pächter an einer Anzahl von Kosten bezüglich der Immobilie beteiligt ist (bspw. Wartungsverträge).

Managementvertrag

Zimmerservice
© monkeybusinessimages - istockphotos.com

Der Managementvertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag (einfacher Auftrag), mit welchem der Hotelinvestor den Betreiber beauftragt, das Hotel zu betreiben. Für die Leistung erhält er einen bestimmten Prozentsatz vom Umsatz und Betriebsergebnis (Richtwerte sind hierbei 4%, bzw. 8%) als Vergütung.

Bei Managementverträgen ergeben sich für den Eigentümer folgende Vorteile:

  • Alle Einkünfte aus dem operativen Geschäft stehen dem Eigentümer zu. Dies ist daher besonders bei lukrativen Standorten mit hoher Renditeerwartung erwünscht.
  • Da Verträge bei Bedarf leichter zu kündigen sind als Pachtverträge, ist dies ein beliebtes Modell – besonders bei Sanierungsprojekten, wo zum Zeitpunkt der Berater- und Betreiberwahl noch nicht abzusehen ist, für wie lange ein Vertrag eingegangen werden kann.
  • Mehr Spielraum bei der Vertragsgestaltung.
  • Mitsprache bei wichtigen strategischen Entscheidungen.

Herausforderungen für den Eigentümer bei Pachtverträgen sind:

  • Der Eigentümer trägt das finanzielle Risiko.
  • Hotelmitarbeiter unterstehen dem Weisungsrecht des Betreibers.


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