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Immobilienwertermittlung

Immobilienwertermittlung

Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren, Online-Portal, Gutachter oder Immobilienmakler – die Immobilienwertermittlung hat viele Tücken und ist für Laien nicht so leicht zu durchschauen. Daher sollten Sie sich, wenn Sie vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie stehen, verlässliche Informationen einholen. Unser 11880.com-Immobilienmakler-Ratgeber gibt Ihnen wertvolle Tipps an die Hand, damit bei der Immobilienwertermittlung das richtige Ergebnis für Sie herauskommt und der Verkehrswert stimmt.

Den richtigen Verkehrswert ermitteln

immobilienbewertung
© typhoonski - istockphotos.com

Die Immobilienwertermittlung bildet den Grundstein für alle weiteren Aspekte des Immobilienverkaufs oder Immobilienkaufs. Schätzen Sie Ihre Immobilie zu hoch ein, schreckt das potenzielle Käufer von Ihrem Objekt ab. Setzen Sie den Wert hingegen zu niedrig an, verlieren Sie unnötig Geld, da Sie unter Wert verkaufen. Der ermittelte Verkehrswert gibt Ihnen aber auch eine verlässliche Grundlage über den realistischen Wert der Immobilie und damit eine handfeste Größenordnung für die Anlage des Verkaufserlöses.

Verkehrswert als Richtwert für die Bank

Auf der anderen Seite benötigt der potenzielle Käufer den Verkehrswert, um das Finanzielle mit seiner Bank beim Hauskauf besprechen zu können. Weiterhin richten sich die zu entrichtenden Steuern anhand des Verkehrswertes.

Wertermittlung auf eigene Faust

Sie können versuchen, die Immobilienwertermittlung selbst vorzunehmen. Doch seien Sie vorab gewarnt: Dieses Unterfangen erfordert Zeit, viel Arbeit und Fleiß sowie ein Gespür für den Markt. Suchen Sie sich auf Immobilienportalen im Internet vergleichbare Objekte zu Ihrem eigenen heraus (oder analog zu Ihrem Wunschobjekt, falls sie eine Immobilie kaufen möchten). Tragen Sie Eckdaten wie das Alter, die Größe und den geforderten Preis in eine Tabelle ein und sammeln Sie einige Objekte. Gegebenenfalls ist es auch hilfreich, Besonderheiten zu den einzelnen Objekten, wie beispielsweise eine neuen Heizung oder eine Kernsanierung, mit aufzunehmen. Auf diese Weise erhalten Sie nach kurzer Zeit einen guten Markt-Überblick und können den Verkehrswert der eigenen Immobilie gut abschätzen.

Was bestimmt den Immobilienwert?

Neben dem Alter der Immobilie und der Quadratmeter-Anzahl gibt es natürlich weitere Faktoren, die den Verkehrswert bestimmen. Zu den wichtigsten gehören:

  • die Lage,
  • die Wohnfläche,
  • die Grundstücksgröße,
  • das Baujahr,
  • die Art der Immobilie (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Penthouse, etc.),
  • die Ausstattung der Immobilie (Heizung, Bodenbeläge, etc.) sowie natürlich
  • das Angebot und die Marktlage.

Die sichere und kostenintensive Seite: der Gutachter

gutachter
© typhoonski - istockphotos.com

Wenn Sie ganz auf Nummer sicher gehen möchten, sollten Sie einen Gutachter bestellen. Der Vorteil liegt auf der Hand: Sie bekommen ein rechtlich eindeutiges, wasserdichtes Gutachten, das Sie im Verkaufsgespräch nutzen können. Dies gilt auch für mögliche Erb- oder Scheidungsauseinandersetzungen – Ämter und Behörden erkennen nur Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen, wie einem Baugutachter, an.

Überschaubare bis moderate Kosten

Sofern Sie lediglich eine Einschätzung Ihres Immobilienwertes benötigen, sind die Kosten sogar noch überschaubar. In diesem Fall können Sie den Wert Ihrer Immobilie mündlich schätzen lassen. Der Baugutachter besichtigt das Objekt vor Ort, macht eine Bestandsaufnahme, berechnet den Wert und teilt Ihnen seine Einschätzung mit. Hierbei müssen Sie mit Kosten von 100 bis 200 € rechnen. Ein schriftliches Verkehrswertgutachten ist wesentlich teuerer. Bei diesem umfassenden Gutachten müssen Sie mit dem Zehnfachen an Kosten rechnen, also 1.000 bis 2.000 €.

Immobilienwertermittlung: Die drei Wertermittlungsverfahren

Doch damit nicht genug. Je nach Art und zukünftiger Nutzung der Immobilie, kommt eins von drei normierten Bewertungsverfahren für den Verkehrswert Ihres Objekts infrage.

Vergleichswertverfahren

Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushalten und Baugrundstücke werden in der Regel nach dem Vergleichswertverfahren bewertetet. Hier wird – ähnlich wie im oben skizzierten Fall der Immobilienbewertung auf einige Faust – der Durchschnittswert vergleichbarer Immobilien in Ihrer Umgebung errechnet. Je größer der Vergleichsbestand ist, desto genauer ist natürlich auch das Ergebnis. Besondere Merkmale, wie eine modernisierte Heizung oder fehlende Dämmmaßnahmen, werden mit entsprechenden Zu- und Abschlägen bedacht.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt hingegen zum Einsatz, wenn es keine Vergleichsbasis gibt. Hier werden der Wert des Bodens und der baulichen Anlagen sowie die Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich der technischen Wertminderung) miteinbezogen.

Ertragswertverfahren

Wertermittlungsverfahren Nummer drei, das Ertragswertverfahren, wird angewandt, wenn die Rendite und nicht die Eigennutzung im Vordergrund steht. Das ist in der Regel bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien der Fall. Hier spielen primär der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen eine Rolle bei der Immobilienwertermittlung.

Der Immobilienmakler als verlässlicher Wertermittler

Sie können sich diese Arbeit und das damit verbundene Risiko, Ihre Immobilie unter Wert zu verkaufen, aber auch sparen, indem Sie einen Immobilienmakler beauftragen. Ein professioneller Makler erkennt den Wert eines Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung meist auf den ersten Blick. Sein Wert zeigt sich aber auch bei spezielleren Objekten, gerade auch im Hinblick auf besondere Baumaßnahmen oder Ausstattung. Hier hilft die Erfahrung eines Immobilienmaklers, das Besondere der Marktlage entsprechend zu bewerten und letztendlich den passenden Käufer zu finden.

Hier finden Sie den passenden Immobilienmakler

In unserem Portal finden Sie den passenden Makler für Ihr Anliegen. Lassen Sie sich umfassend beraten, sparen Sie Zeit und lassen Sie sich die aufwendige Arbeit beim Immobilienverkauf von einem qualifizierten Profi abnehmen.



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