Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eine gängige Methode, um den Immobilienwert zu ermitteln. Hierbei wird eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Immobilien – in unserem Fall Wohnungen – herangezogen, die mit der zu bewertenden Immobilie größtenteils übereinstimmen. Ausschlaggebend ist der realisierte Verkaufspreis. Hier zeigt sich bereits der große Vorteil des Vergleichswertes: Er orientiert sich am tatsächlichen Marktpreis zum Zeitpunkt der Erhebung. Die Vergleichsobjekte werden von Gutachtenausschüssen aus einer Kaufpreissammlung ausgewählt. Die Unterschiede zwischen den Objekten werden durch Zu- und Abschläge normalisiert.
Der unmittelbare Vergleich
Die genauesten und aktuellsten Ergebnisse erhalten Sie, wenn Sie einen unmittelbaren Vergleich vornehmen können. Dieser ist dann möglich, wenn vergleichbare Immobilien kurz zuvor verkauft wurden und der Verkaufspreis bekannt ist. Liegt Ihre Wohnung beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus, in dem in den vergangenen drei Monaten zwei Wohnungen verkauft wurden, die Ihrer Wohnung bezüglich der Wohnfläche größtenteils entsprechen, können Sie mit ziemlicher Sicherheit davon ausgehen, dass der Immobilienwert Ihrer Wohnung vergleichbar ist. Jedoch muss in diesem Fall einiges zusammenkommen, damit die Datenlage den unmittelbaren Vergleich hergibt. Dies ist jedoch vergleichsweise selten der Fall.
Das indirekte Vergleichsverfahren
Aus diesem Grund wird häufig das sogenannte indirekte Vergleichsverfahren eingesetzt. Hier werden die Verkäufe der letzten Jahre durch den Gutachterausschuss erfasst und in die Bewertung einbezogen. In der Regel werden mindestens 10 vergleichbare Immobilien herangezogen, wobei sich diese Zahl auch auf 20 oder gar 30 erhöhen kann. Sie definieren für diverse Vergleichsfaktoren, wie zum Beispiel unterschiedliche Lagen und Baujahre, Größen sowie Ausstattungen einen Durchschnittspreis, der dann für die Berechnung des Verkehrswerts genutzt wird. Etwaige Unterschiede zur zu bewertenden Immobilie werden auch hier durch Zu- und Abschläge korrigiert.
Komplexe Berechnung
Durch die breite Datenlage dieser Kaufpreissammlungen kann ein realistischer Wert ermittelt werden. Harte Fakten, wie die Lage und die Wohnungsgröße lassen sich als Faktor sehr leicht mit der zu bewertenden Wohnung gegenüberstellen. Die Lage wird in einfache, mittlere und gute Lage aufgeteilt, die Wohnfläche in Quadratmetern umgelegt und die Anzahl der Zimmer miteinbezogen. Andere Faktoren, wie die konkrete Ausstattung (Heizung, Bodenbeläge, etc.) sowie die Mikrolage (die genaue Umgebung der Wohnung) müssen in der Berechnung geschätzt werden. Ein erfahrener Gutachter überträgt diese schwer in Zahlen zu fassenden Faktoren aber möglichst genau in die Immobilienwert Berechnung.
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