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Was ist meine Wohnung wert?

Was ist meine Wohnung wert?

Sie möchten Ihre Wohnung verkaufen. Doch was ist die aktuell wert? Der Markt hat sich sehr wahrscheinlich seit dem Kauf stark verändert. Wie sieht es mit den Standortfaktoren aus? Hat sich Ihr Quartier positiv entwickelt? Die Immobilienwertermittlung liefert Antworten auf diese Frage. Die Berechnung des Verkehrswerts als Maklerleistung im Allgemeinen haben wir Ihnen bereits in unserem Ratgeber vorgestellt. Hier soll es jedoch ganz konkret darum gehen, wie Sie den Immobilienwert Ihrer Wohnung bestimmen.

Das Vergleichswertverfahren

wert der wohnung
© ANDROMACHI - istockphotos.com

Das Vergleichswertverfahren ist eine gängige Methode, um den Immobilienwert zu ermitteln. Hierbei wird eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Immobilien – in unserem Fall Wohnungen – herangezogen, die mit der zu bewertenden Immobilie größtenteils übereinstimmen. Ausschlaggebend ist der realisierte Verkaufspreis. Hier zeigt sich bereits der große Vorteil des Vergleichswertes: Er orientiert sich am tatsächlichen Marktpreis zum Zeitpunkt der Erhebung. Die Vergleichsobjekte werden von Gutachtenausschüssen aus einer Kaufpreissammlung ausgewählt. Die Unterschiede zwischen den Objekten werden durch Zu- und Abschläge normalisiert.

Der unmittelbare Vergleich

Die genauesten und aktuellsten Ergebnisse erhalten Sie, wenn Sie einen unmittelbaren Vergleich vornehmen können. Dieser ist dann möglich, wenn vergleichbare Immobilien kurz zuvor verkauft wurden und der Verkaufspreis bekannt ist. Liegt Ihre Wohnung beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus, in dem in den vergangenen drei Monaten zwei Wohnungen verkauft wurden, die Ihrer Wohnung bezüglich der Wohnfläche größtenteils entsprechen, können Sie mit ziemlicher Sicherheit davon ausgehen, dass der Immobilienwert Ihrer Wohnung vergleichbar ist. Jedoch muss in diesem Fall einiges zusammenkommen, damit die Datenlage den unmittelbaren Vergleich hergibt. Dies ist jedoch vergleichsweise selten der Fall.

Das indirekte Vergleichsverfahren

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© Bet_Noire - istockphotos.com

Aus diesem Grund wird häufig das sogenannte indirekte Vergleichsverfahren eingesetzt. Hier werden die Verkäufe der letzten Jahre durch den Gutachterausschuss erfasst und in die Bewertung einbezogen. In der Regel werden mindestens 10 vergleichbare Immobilien herangezogen, wobei sich diese Zahl auch auf 20 oder gar 30 erhöhen kann. Sie definieren für diverse Vergleichsfaktoren, wie zum Beispiel unterschiedliche Lagen und Baujahre, Größen sowie Ausstattungen einen Durchschnittspreis, der dann für die Berechnung des Verkehrswerts genutzt wird. Etwaige Unterschiede zur zu bewertenden Immobilie werden auch hier durch Zu- und Abschläge korrigiert.

Komplexe Berechnung

Durch die breite Datenlage dieser Kaufpreissammlungen kann ein realistischer Wert ermittelt werden. Harte Fakten, wie die Lage und die Wohnungsgröße lassen sich als Faktor sehr leicht mit der zu bewertenden Wohnung gegenüberstellen. Die Lage wird in einfache, mittlere und gute Lage aufgeteilt, die Wohnfläche in Quadratmetern umgelegt und die Anzahl der Zimmer miteinbezogen. Andere Faktoren, wie die konkrete Ausstattung (Heizung, Bodenbeläge, etc.) sowie die Mikrolage (die genaue Umgebung der Wohnung) müssen in der Berechnung geschätzt werden. Ein erfahrener Gutachter überträgt diese schwer in Zahlen zu fassenden Faktoren aber möglichst genau in die Immobilienwert Berechnung.



Erst mit dem Bodenwert ergibt sich das ganze Bild

Bei diesen Berechnungen wird jedoch nur der Verkehrswert des Gebäudes ermittelt. Um den genauen Immobilienwert zu erhalten, muss zusätzlich der Bodenwert ermittelt werden. Dies erfolgt ebenfalls im indirekten Verfahren durch den Gutachterausschuss. Der Bodenwert muss dann anteilig dem Wert des Gebäudes hinzugerechnet werden.

Rechtliche Bewertung

Das Vergleichsverfahren zur Bestimmung des Verkehrswerts ist ein Standardverfahren, das auch zur rechtlichen Bewertung einer Immobilie herangezogen wird. Dies ist im Erbfall besonders wichtig. Der Vergleichswert bildet die rechtliche Grundlage für die Bemessung der zu entrichtenden Erbschaftssteuer.

Viel Aufwand, den Ihnen der Profi abnehmen kann

Die Ermittlung des Immobilienwerts ist sehr aufwendig, zeitintensiv und komplex. Wenn Sie die Ermittlung selbst vornehmen möchten, können Sie eine grobe Einschätzung durch Internetportale vornehmen lassen. Diese lehnen sich an das gutachterliche Verfahren an, haben jedoch keine rechtliche Aussagekraft. Besser ist es da, direkt einen Gutachter zu beauftragen. Da die Bestimmung des Verkehrswerts beim Verkauf jedoch lediglich der erste Schritt ist, der Verkaufsprozess damit noch nicht begonnen wurde, können Sie sich viel Zeit und Aufwand sparen, indem Sie einen Immobilienmakler beauftragen. Er lässt den Wert bestimmen, bereitet das Exposé vor und kümmert sich um den gesamten Verkaufsprozess Ihrer Wohnung – inklusive der zeitraubenden Besichtigungen. Am Ende können Sie sich sicher sein, dass Sie einen marktgerechten Erlös erzielen.



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