Ein Mehrfamilienhaus ist kein leichtes Investment
Mehrfamilienhäuser eignen sich besonders gut als Anlageobjekt – bei dem Sie jedoch einiges beachten sollten. Neben dem Zustand der Immobilie kommt es vor allem auf eine gute Lage des Grundstücks an. Doch auch Aspekte wie der Zustand der Bausubstanz spielen eine Rolle. Das Alter der Immobilie ist hierbei aber kein zuverlässiger Gradmesser, um so auf den Wert der Immobilie zu schließen. So haben Altbauwohnungen eine höhere Nachfrage, auch wenn Sie bezüglich ihrer Dämmung und der Höhe der Heizkosten Nachteile gegenüber neueren Wohnungen haben.
Weiterhin hat ein Mehrfamilienhaus als Investitionsobjekt Sehr hohe Anlauflkosten. Durch die höhere Anzahl der Wohneinheiten relativiert sich jedoch das Risiko von Mietausfällen durch kurzzeitigen Leerstand. Allerdings kann sich angesichts der größeren Investitionssumme beim Mehrfamilienhaus mit steigernder Anzahl der Leerstände die finanziellen Belastung drastisch erhöhen. Zudem besteht die Gefahr, auf Mietnomaden zu treffen, die enorme Kosten verursachen können und gegen die Sie rechtlich zunächst am kürzeren Hebel sitzen. Wie Sie sich gegen Mietnomaden schützen, haben wir hier ausführlich beschrieben. Angesichts dieser Risiken und der Höhe des aufzubringenden Kapitals, sollten Sie sich auf die Erfahrung eines Immobilienmaklers verlassen. Suchen Sie gleich hier einen passenden Immobilienmakler, der Ihnen bei der Suche nach dem richtigen Mehrfamilienhaus hilft.
Rechtsgrundlagen
Bei einem Mehrfamilienhaus sind die rechtlichen Grundlagen zwischen Vermieter und Mieter im Mietvertag sowie in der Hausordnung geregelt. Dort wird unter anderem festgelegt, ob Musikinstrumente oder Haustiere erlaubt sind, wer für die Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsräumen zuständig ist oder wann bestimmte Ruhezeiten einzuhalten sind. Dies gilt übrigens unabhängig davon, ob es sich um gemietete Wohnungen oder um Wohnungseigentum handelt.
Bauliche Veränderungen
In einem Mehrfamilienhaus sind bauliche Veränderung, wie der nachträgliche Bau eines Balkons, nicht so einfach möglich wie in einem Einfamilienhaus. Wenn ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung durchführen möchte, braucht er die Zustimmung der betreffenden Miteigentümer oder zumindest die Mehrheit der Gemeinschaft. Umbauten hingegen, die in Erfüllung gesetzlicher Vorschriften oder behördlicher Auflagen erfolgen, müssen nicht einstimmig beschlossen werden, wie z.B. der Einbau von Sicherheitstüren in einem Fahrstuhl.
Kriterien im Bau und in der Vermietung
Die Höhe der Mietkosten von Mehrfamilienhäusern hängt von mehreren Kriterien ab. Zunächst ist entscheidend, ob der Bauherr für den Bau der Immobilie auf öffentliche Mittel des Bundes, Landes oder der Gemeinde zurückgriffen hat. Wurde die Immobilie mit öffentlichen Mitteln gefördert, ist die Kaltmiete für die nächsten Jahre an eine Obergrenze gebunden. Andernfalls orientiert sich die Kaltmiete am Mietspiegel. Hier wird zwischen Alt-, Mittel- und Neubauten unterschieden.
Weitere Faktoren, die über die Höhe der Kaltmiete entscheiden, sind die Lage der Wohnung, die Wohnungsgröße und der Gesamtzustand der Immobilie.
Nebenkosten – die zweite Miete
Eine der wichtigsten und meistens die erste Frage bei einer Wohnungsbesichtigung, ist, ob es sich bei dem Mietpreis um die Warm- oder Kaltmiete handelt. Bei der Warmmiete sind die Nebenkosten enthalten. Welche Nebenkosten der Vermieter an seine Mieter weitergibt, kann er selber entscheiden. In der Regel fallen
- die Wasserkosten,
- Heizkosten,
- Abwasser-Gebühren,
- Versicherungsgebühren (bspw. Gebäude- und Elementarversicherung) sowie
- die Personalkosten für den Hausmeister
darunter. Die Nebenkosten sollten detailliert im Mietvertrag aufgeschlüsselt werden, um etwaige Streitigkeiten zu vermeiden. Die Umlegung auf die einzelnen Parteien erfolgt nach einem Verteilungsschlüssel, der primär durch die Wohnungsgröße bestimmt wird.
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