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Haus vermieten: So machen Sie es richtig

Haus vermieten: So machen Sie es richtig

Wer Altersvorsorge sagt, muss auch Immobilie sagen. Immer mehr Menschen nutzen Betongold als Kapitalanlage. Das kann auf zwei Arten erfolgen: Sie können die Immobilie selbst bewohnen, dabei Mietkosten sparen, ein Darlehen zurückzahlen und so im Alter eine abbezahlte Immobilie zu Ihrem Vermögenswert zählen; oder Sie vermieten eine Immobilie in Ihrem Besitz und erzielen so kontinuierliche Einnahmen. Was Sie beachten müssen, wenn Sie ein Haus vermieten, erfahren Sie hier im 11880.com-Immobilienmakler-Ratgeber.

Wohnraum oder Gewerberaum?

Bevor wir tief ins Thema einsteigen, sollten Sie sich fragen, ob Sie Ihr Haus als reine Wohnfläche vermieten möchten oder auch als Gewerberaum. Denn für die Vermietung von Gewerbeflächen gelten besondere Bestimmungen, die so umfassend sind, dass wir sie hier nicht ausreichend darlegen können. Um mögliche Fallstricke zu vermeiden, sollten Sie sich hierzu von einem Experten beraten lassen. Das kann ein Steuerberater oder ein geschulter Makler sein.

  • Weitere Informationen und Hintergründe zum Steuerberater finden Sie in unserem 11880.com-Steuerberater-Ratgeber. Dort finden Sie auch einen Steuerfachmann in Ihrer Nähe.
  • Suchen Sie hingegen einen Immobilienmakler? Dann finden Sie hier schnell und unkompliziert einen Makler.


Haus vermieten: Mietpreis berechnen

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© LIgorko - istockphotos.com

Bevor Sie Ihr Haus vermieten, müssen Sie den Mietpreis bestimmen – denn ohne die Kosten zu kennen, werden sich Mieter kaum auf Ihr Haus stürzen. Dieser sollte realistisch bemessen sein und Ihre Kosten decken. Sie versprechen sich schließlich durch die Vermietung Mehreinnahmen und möchten keine Verluste schreiben.

Rechnen Sie dazu alle Kosten zusammen, die bei Ihrem Haus auftreten. Dazu zählen

Verkehrswert bestimmen

Daraus ergibt sich ein Betrag für laufende Kosten, die durch die Miete abgedeckt werden müssen. Für die weitere Berechnung sollten Sie die Kerndaten Ihres Hauses, wie das Baujahr, die Grundstücks- und Wohnfläche, die Ausstattung (gehobene Böden, wie z.B. Parkett, saniertes Badezimmer mit modernen Sanitäranlagen, etc.), zu der auch der Garten, Terrassen und Balkone zählen, energetische Merkmale sowie die Lage miteinbeziehen. Haben Sie zuvor den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln lassen, verfügen Sie über eine handfeste Berechnungsgrundlage.

Mietspiegel, Mietpreisbremse und Mietwucher

Nun können Sie den Mietspiegel Ihrer Stadt zur Hand nehmen. Die Auflistung finden Sie bequem auf der Website Ihrer Stadt bzw. Gemeinde. Dort sehen Sie die aktuellen Quadratmeterpreise nach Lage geordnet. Je nachdem, zu welchem Ergebnis Sie bei Ihren Berechnungen gekommen sind, können Sie anhand des Mietspiegels die Höhe der Miete, die Sie verlangen möchten, bestimmen. Sind die Ausstattung und energetischen Merkmale Ihres Hauses ausgezeichnet, können Sie einen satten Aufschlag auf die Werte des Mietspiegels machen. Beachten Sie hierzu auch vergleichbare Immobilienangebote und -gesuche zur besseren Orientierung.

Vorsicht, Mietpreisbremse

Gilt in Ihrer Region die sogenannte Mietpreisbremse, darf der von Ihnen verlangte Mietpreis bei einer Neuvermietung den aktuellen Mietspiegel um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.

Vergleichsmiete beachten

Die Vergleichsmiete in Ihrem Ort ist auch aus einem anderen Grund sehr wichtig. Wenn Sie Ihr Haus vermieten und der von Ihnen verlangte Mietpreis 50 Prozent über der Vergleichsmiete liegt, handelt es sich um Mietwucher. Mietwucher ist gesetzwidrig und wird bei Nachweis mit Geld- oder Freiheitsstrafen belegt.

Den passenden Mieter finden

haus vermieten
© Kurhan - istockphotos.com

Haben Sie den Mietpreis festgelegt, gilt es, einen passenden Mieter zu finden. Dieser Prozess ist sehr zeitaufwendig, erfordert ein gewisses Fingerspitzengefühl und große Sorgfalt. Sie müssen zum einen ein Exposé Ihres Hauses vorbereiten und es in den einschlägigen Immobilienportalen einstellen. Wie ein erfolgsversprechendes Exposé auszusehen hat, haben wir hier ausführlich beschrieben. 

Interessenten bewerten

Werden erste Interessenten auf Ihr Insert aufmerksam, gilt es, diese Interessenten zu bewerten. Macht der Mieter einen guten Eindruck, können Sie einen Besichtigungstermin vereinbaren. Hierzu sollten Sie Ihr Haus zuvor möglichst herausputzen, damit es in bestem Lichte erstrahlt. Dieses „Home Staging“ können Sie auch zeitsparend von einer spezialisierte Firma durchführen lassen. 

Energieausweis vorzeigen

Vor Ort sollten Sie dem potenziellen Mieter unaufgefordert den Energieausweis des Hauses vorzeigen – das ist seit 2014 beim Haus vermieten Pflicht! Grundsätzlich sollten Sie zudem das Exposé vorhalten, um auf etwaige Fragen fundierte Antworten geben zu können.

Überprüfung des Mieters

Sind beide Seiten positiv gestimmt, gilt es für Sie, den Mietinteressenten zu überprüfen. Als Vermieter haben Sie das Recht auf eine Bonitätsprüfung. Sie müssen schließlich die Zahlungsfähigkeit des Mieters sicherstellen. Dazu können Sie eine Selbstauskunft des Mieters verlangen, Verdienstausweise der vergangenen drei Monate einfordern oder eine Bescheinigung des vorherigen Vermieters einholen. Sind auch diese Punkte zu beidseitiger Zufriedenheit geklärt, sollten Sie noch besprechen, ob der Mieter Haustiere besitzt und laute Musikinstrumente spielt, die ggf. die Nachbarn beeinträchtigen könnten.

Der Mietvertrag

Sie sollten alles detailliert im Mietvertrag festhalten. Dort sollte auch explizit geregelt sein, was der Mieter darf und nicht darf. Beispielsweise können Sie im Mietvertrag festlegen, dass der Mieter den Garten zu pflegen hat. Sie sollten zudem eine Kaution verlangen, die bis zu drei Nettomonatskaltmieten betragen darf, um sich vor etwaigen Schäden an Ihrer Immobilie durch unsachgemäße Handhabung durch den Mieter sowie für fällige Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses abzusichern.

Wenn Sie Ihr Haus vermieten, mit der Absicht, es nach einer gewissen Zeit selbst zu bewohnen, bietet sich ein sogenannter Zeitmietvertrag an. Dort legen Sie den genauen Zeitraum des Mietverhältnisses fest, an deren Ende der Mieter das Haus geräumt haben muss. Alle weitern Mietverträge sind unbefristet.

Alles wird teurer: Mietanpassung

Da mindestens durch die allgemeine Inflation die Lebenshaltungskosten steigen, Ihre Rendite sich also ganz natürlich verringert, können Sie jährlich Mietanpassungen vornehmen. Dazu können Sie einerseits eine Staffelmiete vereinbaren. Hierbei steigt die Miete zu vorher festgelegten Zeiten um einen fixen Prozentsatz oder Betrag. Bei dieser Variante kann es durch die sich ständig ändernde Rechtssprechung im Mietrecht aber schnell zu juristischen Problemen kommen. Hier sollten Sie auf den Rat eines Fachmanns für Steuerrecht zurückgreifen. Alternativ können Sie einen Indexmietvertrag vereinbaren. Bei diesem sind die Mietsteigerungen an die allgemeinen Lebenshaltungskosten gekoppelt.

Viel Arbeit, viele Unwägbarkeiten

Wie Sie anhand dieser Ausführungen sehen, müssen Sie viele Dinge und Detailfragen beachten, wenn Sie Ihr Haus vermieten möchten. Aus der guten und renditenträchtigen Idee, Ihr Haus zu vermieten, kann leicht eine nervenaufreibende und defizitäre Angelegenheit werden. Daher sollten Sie vor der Vermietung Ihres Hauses intensive Vorarbeit leisten, Ratgeber lesen und sich mit Fachleuten austauschen.

Vermutlich zielführender und vor allem sicherer sind Sie in jedem Fall, wenn Sie einen professionellen Immobilienmakler mit der Vermietung Ihres Hauses beauftragen. Der Profi kann den Verkehrswert Ihres Hauses leicht einschätzen, ein fachmännisch aufbereitetes Exposé erstellen und durch seine Erfahrung den idealen Mieter in kürzester Zeit für Sie finden. Sie sind mit einem Makler gleich dreifach auf der sicheren Seite: Ihre Immobilie wird in kürzester Zeit vermietet, die Bonität des Mieters ist geprüft und auch der Mietvertrag ist wasserdicht und vom Profi überprüft. Gehen Sie daher kein Risiko ein und engagieren Sie gleich einen Makler über unser Portal.



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